Fremdrift

Indtast dit søgeord

Nye momsregler på vej: Stor økonomisk betydning for ejendomsbranchen

19. november, 2019 8 minutters læsetid

    Sociale medier

Skatteministeriet har foreslået en ændring i momsloven, der medfører, at investeringsgoder herunder fast ejendom omfattes af reglerne om udtagning.

Der skal efter de foreslåede regler afregnes moms af markedsværdien på det tidspunkt, hvor et investeringsgode overgår fra momspligtig til momsfritagen anvendelse, når der har været ret til fuldt eller delvist momsfradrag ved anskaffelse eller opførelse.

Dette er fx tilfældet, hvor en ejendom, der er opført med henblik på salg, ikke kan sælges og i stedet for udlejes uden moms.

Nuværende regler: Ændret anvendelse medfører tilbagebetaling af andel af det oprindelige momsfradrag

Der er fuldt momsfradrag for omkostninger til opførelse af fast ejendom, når ejendommen opføres med henblik på rene momspligtige salg. Hvis det efterfølgende viser sig, at ejendommen eller enkelte lejligheder heri, ikke kan sælges, har det konsekvenser for fradragsretten, hvis ejendommen udlejes (uden moms) i stedet for.

Der skal efter de nuværende regler afregnes en momsreguleringsforpligtelse, der medfører, at 10 % af det oprindelige fradrag skal afregnes til Skattestyrelsen pr. år ejendommen anvendes til momsfritagen udlejning. Momsreguleringsperioden er 10 år for opførelse mv. af fast ejendom. Er der i stedet for tale om driftsmidler og reparation/vedligeholdelse af fast ejendom til en værdi af mere end 100.000 kr. reguleres fradraget med 20 % pr. år og reguleringsperioden er 5 år.

Kort om udtagningsreglerne i dag

Reglerne om udtagning har grundlæggende til hensigt at sikre, at der ikke opnås en momsmæssig fordel ved at indkøbe et aktiv i den momspligtige virksomhed – med deraf følgende fradragsret – for efterfølgende at benytte aktivet til formål, der ikke giver ret til fradrag.

Der er eksempelvis tale om udtagning i en situation, hvor en vare er indkøbt med henblik på delvis eller fuldt ud momspligtig anvendelse og varen efterfølgende udtages af den momspligtige del af virksomheden fx:

• fordi den enten skal anvendes til privat brug for virksomhedens indehaver eller personale
• fordi den skal gives væk vederlagsfrit
• fordi den skal anvendes til virksomhedens øvrige ikke-momspligtige aktiviteter.

Der skal i en sådan situation afregnes udtagningsmoms (salgsmoms), der gør op med det oprindelige fradrag, der er taget ved indkøbet.

Investeringsgoder, herunder fast ejendom, omfattes ikke af de nuværende udtagningsregler, når der sker ændring i anvendelsen i momsreguleringsperioden, fx hvor en ejendom, der er opført med henblik på momspligtigt salg, i stedet for udlejes.

Investeringsgoder, hvor reguleringsperioden er udløbet er omfattet af udtagningsreglerne i dag, men i og med, at der i momsloven er en lineær nedskrivning af momsgrundlaget, afregnes der ikke moms ved udtagning af investeringsgoder, hvor reguleringsperioden er udløbet. Udtagning af en fast ejendom efter reguleringsperioden udløser heller ikke moms, når ejendommen ellers ville kunne sælges momsfrit.

Foreslåede regler: Salgsmoms af markedsværdien på det tidspunkt, hvor aktivet udtages

Skatteministeriet har med lovforslag L27 foreslået en ændring i momsloven, hvorefter investeringsgoder (herunder fast ejendom) omfattes af udtagningsreglerne.

I henhold til lovforslaget, skal der afregnes udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor eksempelvis et aktiv overgår fra momspligtig anvendelse til momsfritagen anvendelse. Dette er fx tilfældet ved ejendomme, der er opført med henblik på salg, og hvor det på trods af salgsbestræbelser ikke kan lade sig gøre at sælge ejendommen eller enkelte lejligheder heri, og hvor ejendommen eller lejligheden i stedet for udlejes uden opkrævning af moms. Ejendommen overgår så at sige fra at være anvendt til momspligtige formål til momsfrie formål og en sådan udtagning medfører, at der skal afregnes moms.

Det følger af lovforslaget, at udtagningsmomsen skal opgøres på baggrund af købsprisen, forstået som restværdien af goderne på tidspunktet for udtagelsen af godet. Hvis restværdien ikke findes, skal momsen opgøres på baggrund af købsprisen for en tilsvarende vare på tidspunktet for udtagning, dvs. markedsprisen. Kun hvis der ikke findes en markedspris, kan udtagningsmomsen opgøres på baggrund af kostprisen.

Dette medfører, at der skal afregnes moms af markedsprisen, på det tidspunkt, hvor en ejendom eller lejlighed, der var opført med henblik på salg eller momspligtig anvendelse, i stedet for udtages og udlejes uden opkrævning af moms. Denne moms skal indbetales til Skattestyrelsen, uanset at virksomheden ikke har fået solgt ejendommen eller lejligheden og derved har fået midler til at betale momsen med.

Hvis det efterfølgende viser sig, at ejendommen eller lejligheden kan sælges, er det efterfølgende salg dog momsfrit. Dette uanset om ejendommen eller lejligheden i momsmæssig henseende anses for at være ny eller gammel. Salget er momsfrit, jf. momslovens § 13, stk. 2, idet der med udtagningsmomsen er gjort op med den tidligere salgshensigt og lejligheden efter udtagning udelukkende er anvendt til momsfritagne formål.

Eksempel

Der opføres en ejerlejlighedsopdelt boligejendom med henblik på individuelle salg af 15 ejerlejligheder, og omkostningerne udgør 30 mio. kr. ekskl. moms. For nemheds skyld forudsættes at alle omkostninger er momsbelagte. Den forventede salgspris er 3 mio. kr. pr. lejlighed, dvs. 45 mio. kr. inkl. moms for hele ejendommen.

Efter de nuværende regler tages der momsfradrag for købsmomsen (7,5 mio. kr.) og der skal afregnes salgsmoms ved salg (samlet 9 mio. kr.). Hvis enkelte lejligheder ikke kan sælges, tilbagebetales moms-fradraget med 1/10-del pr. år pr. lejlighed, der udlejes (50.000 kr. pr. år pr. lejlighed, i alt 750.000 kr. for hele ejendommen).

Efter de foreslåede regler tages der også momsfradrag for købsmomsen (7,5 mio. kr.) i forbindelse med opførelsen, når ejendommen opføres med henblik på momspligtigt salg. Hvis ejerlejlighederne ikke kan sælges og i stedet for udlejes, skal der afregnes salgsmoms af markedsprisen. Markedsprisen kan forventes at være lavere end den forventede salgspris, da salget ikke de facto er sket.

Hvis der eksempelvis faktisk bliver solgt 12 ejerlejligheder til 3 mio. kr. pr. lejlighed (inkl. moms), men de resterende 3 lejligheder ikke kan sælges og udlejes i stedet for, skal der afregnes salgsmoms af disse 3 lejligheder. Her er det vores forventning, at markedsværdien er lavere end de 3 mio. kr., som lejlighederne har været udbudt til, da det ikke er lykkedes at sælges disse 3 lejligheder, men hvor meget er usikkert.

Markedsprisen skal fastsættes under iagttagelse af salgspriser for ejendommen, hvis beliggenhed, størrelse og andre væsentlige kendetegn er sammenlignelige med den omhandlede ejendom. Det er vores opfattelse, at der i det konkrete eksempel kan være en risiko for, at markedsprisen efter Skattestyrelsens opfattelse udgør 3 mio. kr., når tilsvarende lejligheder er solgt til denne pris, medmindre at der er konkrete forhold, herunder tidsmæssigt perspektiv og markedsudvikling, der spiller ind.

Hvis markedsprisen i eksemplet er 3 mio. kr. inkl. moms pr. lejlighed, skal der afregnes udtagningsmoms (salgsmoms) på 1,8 mio. kr. for de 3 lejligheder, der udlejes, uanset at der ikke er gennemført salg heraf.

Hvis det efterfølgende lykkes at gennemføre et salg af de lejligheder, der er ”udtaget”, er dette ikke momspligtigt, idet der allerede er afregnet udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor ejendommen/ejerlejlighederne overgik til udlejning i stedet for salg.

Finansiering
De nugældende regler indebærer, at ”momsbelastningen” ved overgang til udlejning fordeles over 10 år med 10 % af det faktiske momsfradrag pr. år. En stor del af dette – hvis ikke det hele – kan klares via driften i ejendommen.

Efter de foreslåede regler skal der afregnes moms af markedsværdien på ejendommen, når denne udlejes efter forgæves salgsbestræbelser. Denne momsomkostning skal finansieres, da den ikke kan indeholdes i den løbende drift i ejendommen.

Det nye lovforslag vil formentlig medføre en forringelse i mulighederne for finansiering, idet den fulde moms skal betales på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til udlejning. Det er vel at mærke ikke kun den moms, der faktisk er fratrukket i projektet – men moms af ejendommens markedsværdi. Dermed udløses der moms af avancen (uden denne avance er realiseret), men der udløses indirekte også moms på alle de ikke-momsbelagte omkostninger i projektet (forsikringer, finansiering, attester, skatter mv.). Og hvis grunden fx er indkøbt uden moms, udløses der også indirekte moms på den del.

Dog oplever vi allerede i dag, at realkredit/bankerne generelt yder en mindre finansiering, når der er taget momsfradrag i et salgsprojekt, der ender som udlejning. Men om disse ”mekanismer” udligner hinanden er et godt spørgsmål.

Afsluttende bemærkninger
Vi skal bemærke, at lovforslaget endnu ikke er vedtaget, men det skal 2. behandles i Folketinget d. 21. november og kan vedtages ved 3. behandling den 28. november 2019. Skatteministeriet kan fastsætte, hvornår de nye regler om udtagningsmoms gælder fra. Skatteudvalget har i 2. udkast til betænkning over lovforslaget foreslået, at de nye regler får virkning for aktiver, der udtages efter bestemmelsernes ikrafttræden. Udtages aktiver inden loven træder i kraft gælder de nuværende regler.

Lovforslaget har – hvis det bliver vedtaget i sin nuværende form – stor betydning for ejendomsbranchen, ikke mindst likviditetsmæssig betydning, hvis der opføres ejendomme med henblik på salg, hvor hensigten efterfølgende ændres til momsfritagen udlejning.

Vi er altid klar på sparring – og tager gerne en drøftelse af lovforslagets betydning for jer, så sig endelig til.

Andre relevante artikler

    Kontakt

    Er du interesseret i vores ydelser? Vil du lave en forespørgsel? Kontakt os via nedenstående formular og vi vender tilbage så snart vi kan. Du kan også kontakte et lokalt kontor.

      Abonner på EY's nyhedsbreve

      EY udgiver en række nyhedsbreve, der er relevante for små og mellemstore virksomheder. Nyhedsbrevene er gratis og indeholder korte artikler, der beskriver aktuelle lovkrav og udfordringer, samt fakta og inspiration til virksomhedsejere, direktører, økonomichefer m.fl. Du tilmelder dig via nedenstående link.

      Få nyheder fra EY

      Vil du have hjælp?

      Hvordan kan du udvikle din virksomhed?

      Vi har lang erfaring med de udfordringer, som du og din virksomhed står overfor - uanset om der er tale om revision, regnskab, skat eller anden rådgivning.