Fremdrift

Indtast dit søgeord

Moms og fast ejendom: Ny praksis om regulering og lidt om udtagning

26. marts, 2020 8 minutters læsetid

    Sociale medier

Der har i den seneste tid – med rette – været stor fokus på ændringerne i momsreglerne for fast ejendom og konsekvenserne ved at skifte hensigt med ejendommen og anvendelse heraf – særligt med de nye udtagningsregler, som blev vedtaget inden jul, og som forventeligt træder i kraft til sommer.

Generaladvokaten har i et nyt forslag til afgørelse sat fokus på reguleringsreglerne i forbindelse med fast ejendom, og forslaget kan læses i forlængelse af et nyere bindende svar fra Skatterådet. Praksis jf. det bindende svar sætter reguleringsreglerne i perspektiv – særligt i forhold til de nye regler om udtagning.

Ændringer i intentionen med ejendommen får større betydning fremadrettet for den momsmæssige håndtering.

Reguleringsreglerne

Efter de gældende reguleringsregler reguleres den fratrukne købsmoms til opførelse af fast ejendom over en periode på 10 år – med en 1/10 pr. år – hvis der sker ændring i den oprindelige momspligtige anvendelse. Det er eksempelvis tilfældet, hvis den faste ejendom oprindelig er opført med henblik på salg, men efterfølgende anvendes til (hel eller delvis) momsfritaget udlejning. I denne situation ”afskrives” momsen over 10 år.

Den 10-årige reguleringsperiode løber fra det tidspunkt, hvor ejendommen er taget i brug til det formål, den er opført til. Udgangspunktet er, at en ejendom, der er opført med henblik på momspligtigt salg, er taget i brug ved forsøg på salg, mens en ejendom opført med henblik på momsfritaget udlejning, er taget i brug ved første indflytning.

Ibrugtagningen har stor betydning for, hvornår reguleringsperioden løber fra på nyopførte ejendomme.

Dansk praksis

Skatterådet har i et bindende svar i efteråret 2019, taget stilling til regulering af fradrag ved ændret anvendelse af en nyopført ejendom.

I den konkrete danske sag har et selskab opført boliger med henblik på salg. Selskabet indgik en momsfritaget udlejningskontrakt i samme år, som ejendommen stod færdig.

Det er Skatterådets opfattelse, at selskabet ændrede anvendelse til momsfritaget udlejning inden ibrugtagningen, og at den fulde fratrukne købsmoms dermed skulle tilbagebetales. Skatterådet finder ikke, at reguleringsreglerne finder anvendelse, når en nyopført ejendom overgår til momsfritaget anvendelse i samme år, som ejendommen er færdigopført.

Det er derimod Skatterådets opfattelse, at hvis den momsfritagne udlejning påbegyndes i regnskabsåret efter ibrugtagningsåret (dvs. i det andet reguleringsår), træder reguleringsreglerne i kraft, og der skal ske regulering med 1/10 om året.

Det er vores vurdering, at der i mange projekter kan være udfordringer i forhold til håndteringen af momsregulering.

Det er ligeledes vores vurdering, at det har en betydning for anvendelse af reguleringsreglerne, hvorvidt den nyopførte ejendom faktisk er taget i anvendelse til momspligtige aktiviteter efter den er færdigopført, herunder hvordan ejer af ejendommen skal dokumentere denne ibrugtagning. Dette spørgsmål anser vi ikke som endelig afklaret med det bindende svar.

Forslag til afgørelse fra EU-domstolen

Generaladvokaten har fremsat forslag til afgørelse i en sag ved EU-domstolen om anvendelsen af reguleringsreglerne ved skift i intention med en nyopført ejendom.

Sagen omhandler en hollandsk virksomhed, der opførte en beboelsesejendom med 7 lejligheder. Virksomheden foretog løbende fradrag for den indgående moms, da virksomheden havde intention om momspligtigt salg. Det fremgår ikke direkte af forslaget til afgørelse, hvorvidt lejlighederne faktisk var forsøgt solgt (markedsført o.l.).

Efter lejlighederne var færdigopførte (juli 2014) påbegyndte virksomheden pr. 1. august 2014 momsfri udlejning af 4 lejligheder. Lejlighederne overgik således til momsfritaget anvendelse (udlejning) i samme år, som lejlighederne var færdigopførte. Spørgsmålet til EU-domstolen var, om den 10-årige reguleringsperiode trådte i kraft, således at den fratrukne moms skulle tilbagebetales med 1/10 pr. år, eller om der skulle ske fuld tilbagebetaling af købsmomsen.

Generaladvokaten foreslår, at hele momsfradraget henført til opførelsen af lejlighederne tilbagebetales ved overgang til udlejning. Generaladvokaten lægger i forslaget til grund, at hensigten med de 4 lejligheder er ændret inden første ibrugtagning.

Vi får derfor heller ikke med dette forslag en afklaring af, hvornår en nyopført ejendom kan anses for ibrugtaget til momspligtigt salg forinden ibrugtagning til momsfri udlejning.

Har reguleringsreglerne en fremtid?

Der er vedtaget væsentlige ændringer af momsreglerne for fast ejendom, når intentionen skifter fra fx momspligtigt salg til momsfritaget udlejning. Folketinget vedtog i december 2019 en ændring af momsloven, der medfører, at der skal betales udtagningsmoms af markedsprisen ved ændret anvendelse – fra momspligtig til momsfritaget anvendelse. Det har vi skrevet mere om her.

Spørgsmålet er, om reguleringsreglerne har en fremtid, når udtagningsreglerne træder i kraft? Efter udtagningsreglerne vil et skift fra momspligtig salgsintention til momsfritaget udlejningsintention medføre, at der skal afregnes moms af markedsværdien, mod at det oprindelige momsfradrag bevares. Det betyder med andre ord, at det oprindeligt foretagne momsfradrag bibeholdes, og at der skal svares salgsmoms på udtagningstidspunktet.

Det er en stor økonomisk udfordring i en række projekter, hvor der oprindeligt er en klar salgshensigt, men hvor det ikke lykkes at sælge alle lejlighederne. For de lejligheder, der ikke sælges, skal der efter de nye udtagningsregler betales moms af markedsværdien, selv om lejligheden ikke er blevet solgt. Den økonomiske udfordring opstår ved, at virksomheden skal afregne moms af en markedsværdi som må forventes i de fleste tilfælde at være højere end værdien af opførelsen – uden at virksomheden opnår en faktisk indtægt.

Det er vores vurdering, at flere vil vælge at undlade at fratrække moms ved opførelsen og dermed indikere en momsfri udlejningsintention fra start for at imødegå at skulle betale udtagningsmoms af en markedsværdi, der må forventes at være højere end de momsbelagte omkostninger ved opførelsen, hvis der ikke er fuld sikkerhed om, hvorvidt boligerne skal/kan sælges.

Der kan tillige opstå udfordringer med fastsættelse af markedsværdien, som kan føre til usikkerhed om hvilken moms, der skal afregnes.

Vi anbefaler, at reguleringsforpligtelser i allerede eksisterende projekter gennemgås i forhold til, om der med fordel kan foretages ændringer inden udtagningsreglerne træder i kraft.

Skatteministeren har endnu ikke fastsat ikrafttrædelsesdato for de nye udtagningsregler, men vi forventer at dette sker i løbet af sommeren 2020.

Vi står til rådighed for sparring, og I er mere end velkomne til at kontakte os for en dialog om netop jeres projekt.

Andre relevante artikler

Kontakt

Er du interesseret i vores ydelser? Vil du lave en forespørgsel? Kontakt os via nedenstående formular og vi vender tilbage så snart vi kan. Du kan også kontakte et lokalt kontor.

Abonner på EY's nyhedsbreve

EY udgiver en række nyhedsbreve, der er relevante for små og mellemstore virksomheder. Nyhedsbrevene er gratis og indeholder korte artikler, der beskriver aktuelle lovkrav og udfordringer, samt fakta og inspiration til virksomhedsejere, direktører, økonomichefer m.fl. Du tilmelder dig via nedenstående link.

Få nyheder fra EY

Vil du have hjælp?

Hvordan kan du udvikle din virksomhed?

Vi har lang erfaring med de udfordringer, som du og din virksomhed står overfor - uanset om der er tale om revision, regnskab, skat eller anden rådgivning.