Fremdrift

Indtast dit søgeord

Nyt vedr. fremtidig lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer

Artiklen er opdateret 14. oktober 2020.

Regeringens udspil om ny ret til tidlig pension af 18. august 2020, gemmer på lidt af en ”skattemæssig bombe” for selskaber, som ejer fast ejendom.

Regeringen foreslår nemlig, at retten til tidligere pension og tilbagetrækning fra arbejdsmarkedet som følge af nedslidning, blandt andet skal finansieres ved at indføre lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer.

Hvis regeringens udspil udmøntes i endelig lovgivning som skrevet står, vil indførelsen af lagerbeskatning (løbende årlig beskatning af værdistigninger/fald) udgøre en radikal ændring af den skattemæssige behandling af ejendomme i Danmark – det vil sige væk fra det realisationsprincip (beskatning i forbindelse med afståelse), som vi kender i dag. Det er derfor et kontroversielt udspil, der kan betegnes som en ”bombe” under de nuværende regler.

Forslaget om lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer har på den ene side til formål at sikre medfinansiering af tilbagetrækningsordningen i form af et anslået årligt merprovenu på ca. 850 mio. kr. Derudover har det til formål at lukke et hul i skattelovgivningen, og sidestille beskatningen af ejendomsinvesteringer med beskatningen af øvrige kapitalinvesteringer. Det er målet at ”ramme” udenlandske investeringsfonde, der, ifølge regeringen, har draget for stor fordel af muligheden for at overdrage ejendomme som led i aktiehandler, det vil sige ved overdragelse af ejendomme i selskabsform, og ikke i almindelige aktivhandler og dermed reelt har kunnet undgå beskatning i forbindelse med overdragelse af fast ejendom.

Regeringens udspil til indførelse af lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer er kontroversielt og rejser naturligvis en lang række spørgsmål, som må få forventes at sætte tydelige spor i et ejendomsmarked, som i forvejen er præget af en betydelig regulatorisk usikkerhed.

Præcisering af regeringens udspil

Den 22. september 2020 er der offentliggjort en en række spørgsmål og svar fra Skatteministeren, som præciserer regeringens udspil yderligere. Det skønnes heri, at en samlet ejendomsmasse på ca. 350 mia. kr. vil blive omfattet af lagerbeskatningen.

Vi vil i det følgende, på baggrund af regeringens udspil samt offentliggjorte spørgsmål og svar fra Skatteministeren, besvare de hyppigst stillede spørgsmål til omfanget af de potentielt nye regler for lagerbeskatning af fast ejendom i Danmark.

Hvornår er forventet ikrafttrædelsestidspunkt?

Lagerbeskatningen af fast ejendom vil have skattemæssig virkning fra 2023.

Hvilke ejendomme omfattes?

Lagerbeskatningen vil komme til at omfatte boligejendomme og erhvervsejendomme, som anvendes til udlejning. Ejendomme, der anvendes som led i selskabets egen erhvervsvirksomhed, f.eks. domicilejendomme, produktions-, lagerbygninger m.v. omfattes ikke af lagerbeskatningen. Fritagelsen vil også komme til at omfatte ejendomme, som udlejes inden for koncernen, som fortsat anvendes inden for koncernens erhvervsvirksomhed til f.eks. domicil, produktion, lager m.v.

For at mindske de administrative byrder forbundet med forslaget for både selskaberne og skatteforvaltningen indføres desuden en beløbsgrænse på 100 mio. kr., så koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages. Det vurderes, at op imod 75 % af ejendomsselskaberne vil blive undtaget med en sådan beløbsgrænse. Hovedparten af ejendomsværdierne ventes dog omfattet, da branchen er præget af få store aktører og mange små ejendomsselskaber.

Hvilke selskaber (ejere) omfattes?

Reglerne for lagerbeskatning af fast ejendom vil gælde for danske og udenlandske selskabsbeskattede selskaber. Det er endnu uklart, hvorvidt det skal fortolkes, eller om der indføres særregler, for så vidt angår transparente strukturer (fx ejerskab via K/S’er, P/S’er osv.). Reglerne vil ikke gælde for ejendomme, som ejes i personligt regi.

Hvilken skattesats skal anvendes?

Værdistigninger/fald skal beskattes med den almindelige selskabsskattesats på 22 %.

Der vil være mulighed for at fradrage underskud mv. fra andre dele af koncernen. Skatteministeriet skønner, at det vil reducere den gennemsnitlige beskatning med 1/3 til ca. 14,7 %.

Hvilken værdi skal danne grundlag for beskatningen, og skal der fastsættes indgangsværdier?

Værdien af de omfattede ejendomme skal opgøres efter gældende regnskabsstandarder (et dagsværdiprincip) ultimo hvert år. Det er selskaberne selv, der skal foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom.

Efter gældende dansk regnskabsregulering skal investeringsejendomme indregnes til kostpris med fradrag af årlige afskrivninger. Selskaberne har dog mulighed for at vælge dagsværdi som regnskabsprincip for indregning af deres investeringsejendomme, og det vil formentlig være denne mulighed, der med indførelse af lagerbeskatning, bliver obligatorisk.

Anvendelse af dagsværdi i danske selskabers årsregnskab er reguleret af årsregnskabsloven og de internationale regnskabsstandarder IFRS – væsentligst af IAS 40 (Investment Property) og IFRS 13 (Fair Value Measurement). Det bliver hermed et krav, at der foretages en værdiansættelse til dagsværdi ultimo hvert år, for hver enkelt ejendom. Opgørelse af dagsværdien foretages af selskabet selv, og der kan naturligvis anvendes eksterne valuarer til støtte for selskabets vurdering.

Det er et krav, at der anvendes anerkendte værdiansættelsesmetoder, ligesom det er et krav, at der indhentes dokumentation for de anvendte forudsætninger. Der skal redegøres for disse forhold i årsregnskabet. Værdiansættelsesmetoderne vil typisk være baseret på de forventede fremtidige pengestrømme (DCF- eller afkastmetoden), og vil kunne henføres til niveau 3 i dagsværdihierarkiet (IFRS 13).

Det er vores opfattelse, at der hermed er lagt op til stor debat mellem selskaberne, deres revisor og ikke mindst skattemyndighederne om fastsættelse af dagsværdien af selskabernes investeringsejendomme.

Den skitserede model svarer til den, som pensionsselskaberne i dag anvender ved værdiansættelse i forhold til pensionsafkastbeskatningen.

Det må formodes, at der skal beregnes en indgangsværdi på baggrund af de samme regnskabsmæssige principper.

Kan der ske ubegrænset fremførelse af tab, og hvordan skal der beregnes eventuelle genvundne afskrivninger?

Det fremgår endnu ikke klart. Det må forventes, at der gives adgang til at fremføre tab. Hvorvidt tabene kildeartsbegrænses, så et tab kun kan modregnes i en efterfølgende ejendomsavance, og ikke i den skattepligtige indkomst som helhed, er endnu usikkert.

Spørgsmålet om beregning af genvundne afskrivninger er også uafklaret. Det må dog formodes, at de skal beregnes efter de almindelige principper, som vi kender i dag, for de afskrivningsberettige ejendomme, hvor det er relevant.

Sammenfatning

Den foreslåede lagerbeskatning estimeres at indebære, at det forventede afkast, ved at investere i ejendomme, vil falde, hvilket medfører lavere investeringer på området, som på sigt vil reducere ejendomsmassen og dermed også skattegrundlaget. Der er taget højde for et reduceret skattegrundlag i forbindelse med provenuberegningen.

Uanset udformningen og rækkevidden af de endelige regler vil en indførsel af lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer forventelig medføre en væsentlig likviditetsmæssig udfordring for ejendomsselskaber. Hertil kommer en forøget arbejdsbyrde for ejerne, som på årlig basis skal beregne skat af avance/tab på ejendomsporteføljen.

Det er vores opfattelse, at der findes andre, og væsentligt mindre byrdefulde alternativer end indførelse af lagerbeskatning af fast ejendom, til at opnå det politiske formål med at lukke et hul i skattelovgivningen. Det kunne fx ske ved at indføre beskatning af aktieavance på ejendomsselskaber som fx kendes fra Tyskland.

En anden model kunne være at holde fast i lagerbeskatningen kombineret med en rentefri henstandsordning, så skatten først skal betales i forbindelse med et ejendoms- eller aktiesalg.

Regeringens udspil til indførsel af lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer fremgår af afsnit 19 på side 41 i dette faktaark, som er offentliggjort på finansministeriets hjemmeside.

Regeringens udspil skal nu danne grundlag for de politiske forhandlinger og lovforberedende arbejde på Christiansborg. Hos EY følger vi udviklingen meget tæt, og vi står naturligvis til rådighed for spørgsmål.

Andre relevante artikler

    Kontakt

    Er du interesseret i vores ydelser? Vil du lave en forespørgsel? Kontakt os via nedenstående formular og vi vender tilbage så snart vi kan. Du kan også kontakte et lokalt kontor.

      Abonner på EY's nyhedsbreve

      EY udgiver en række nyhedsbreve, der er relevante for små og mellemstore virksomheder. Nyhedsbrevene er gratis og indeholder korte artikler, der beskriver aktuelle lovkrav og udfordringer, samt fakta og inspiration til virksomhedsejere, direktører, økonomichefer m.fl. Du tilmelder dig via nedenstående link.

      Få nyheder fra EY

      Vil du have hjælp?

      Hvordan kan du udvikle din virksomhed?

      Vi har lang erfaring med de udfordringer, som du og din virksomhed står overfor - uanset om der er tale om revision, regnskab, skat eller anden rådgivning.