Fremdrift

Indtast dit søgeord

Hvornår skal jeg foretage familieoverdragelse af min ejendom?

Det korte svar er, at man ud fra en skatte- og afgiftsmæssig betragtning bør overveje at overdrage sin ejendom, inden man modtager en ny offentlig ejendomsvurdering (forventeligt efter 2. kvartal 2021).

Da der ikke foreligger nogen præcis dato for, hvornår de nye vurderinger begynder at blive udsendt, anbefales det, hvis man går med tanker om overdragelse, at man allerede nu tager fat i sin rådgiver for at få vurderet muligheden for at overdrage hurtigst muligt.

Om anbefalingen specifikt gælder din ejendom, afhænger i sagens natur af, om din ejendomsvurdering i dag svarer nogenlunde til, hvad du forventer at ville kunne sælge den til i det fri marked.

En familieoverdragelse af en ejendom efter +/- 15 % reglen er formentlig pt. en kamp imod tiden ift. hvornår der offentliggøres nye ejendomsvurderinger efter Ejendomsvurderingsloven. Muligheden kan principielt fortabes over natten.

Overdragelse til seneste offentlige ejendomsvurdering

Når fast ejendom overdrages, skal det ske til markedspris. For (gave)overdragelser mellem forældre og børn og ved udlæg fra et dødsbo, har der hidtil eksisteret en mulighed for at anvende en værdi svarende til den for ejendommen seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Det gælder ejendomme ejet i personligt regi, herunder parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder, sommerhuse m.v.

Det har i praksis betydet, at særligt ejerlejligheder i storbyerne ofte har kunnet overdrages indenfor familiekredsen til en pris væsentligt under den reelle markedspris. Det er fortsat muligt, dog med væsentlige begrænsninger. Skattestyrelsen har i maj 2020 fremsat et udkast til styresignal, hvor særlige omstændigheder defineres. Udkast til styresignal fremstår på Skattestyrelsens hjemmeside som ”historisk ikke gældende” og er fortsat ikke offentliggjort.

Baseret på udkastet gælder det nye spænd på +/- 20 % først fra det tidspunkt, hvor den ejer, der ønsker at overdrage sin ejendom, har modtaget den nye offentlige ejendomsvurdering med vurderingstermin 1. januar 2020.

Det forventes, at ejere af ejerboliger (herunder ejerlejligheder, der anvendes til beboelse) i løbet af efteråret 2020 får tilsendt nye offentlige ejendomsvurderinger (med vurderingstermin 1. januar 2020), der er fastsat ud fra de nye vurderingsregler, som har været undervejs siden 2013. Det forventes, at de nye ejendomsvurderinger vil stige markant for en række ejendomme.

For nogle ejere vil der derfor være store skatte- og afgiftsmæssige besparelser forbundet med at overdrage deres ejendom til +/- 15 %’s reglen, inden de modtager deres nye ejendomsvurdering.

Baggrund for ændringen af spændet til +/- 20 %

I forbindelse med udarbejdelsen af det nye vurderingsgrundlag, har man fra lovgivers side erkendt, at det kan være svært at ramme den reelle markedspris ved udarbejdelsen af ejendomsvurderingerne. Derfor vil en vurdering fremadrettet blive betegnet som ”rigtig”, såfremt den rammer indenfor et spænd på +/- 20 % i forhold til den reelle markedspris.

I den forlængelse vil en ejer ikke kunne påklage vurderingen, hvis ikke denne ligger udenfor spændet. Der vil ved opgørelsen af skatten på ejendommen til gengæld blive givet alle ejere et nedslag i skattegrundlaget på 20 %. Disse ændringer får tillige virkning på den ovennævnte +/- 15 %’s regel, der som nævnt fremadrettet bliver til en +/- 20 %’s regel.

Selvom ændringen af spændet synes at medføre, at det vil være skattemæssigt mere fordelagtigt at overdrage ejendommen efter +/- 20 %’s reglen, vil dette ikke være tilfældet i situationer, hvor ejendommen i forvejen har en for lav vurdering i forhold til den forventelige salgspris i det fri marked.

Tager man udgangspunkt i en ejerlejlighed i København, som forventes at kunne sælges for fx 3 mio. kr. i det fri marked, er det ikke usædvanligt, at en sådan har en offentlig vurdering på 1 mio. kr. En overdragelse vil i det tilfælde have følgende konsekvenser:

*Gaveafgiften beregnes som 15 % af beløbet udover den skattefrie beløbsgrænse for 2021 på 68.700 kr.
Foruden gaveafgiften vil overdrager, hvor denne sælger videre til en pris, der er højere end vedkommendes oprindelige købspris, som udgangspunkt skulle svare 42 % i skat af forskellen, hvor der er tale om et skattepligtigt salg.

”Særlige omstændigheder”

Det har, og vil fortsat være en forudsætning for anvendelse af +/- 15 %’s reglen, såvel som den kommende +/- 20 %’s regel, at den seneste offentliggjorte vurdering er ”retvisende”.

Omstændighederne omkring ejendommen skal herefter være de samme på overdragelsestidspunktet som ved seneste vurderingstermin. Hvis der har været indtruffet væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, fx udstykning, nedrivning, tilbygning m.v. kan reglerne ikke anvendes. Parterne må i disse tilfælde i stedet overdrage til den værdi, ejendommen vil kunne sælges for i det fri marked.

Det samme gør sig gældende i situationer, hvor der foreligger såkaldte “særlige omstændigheder”, der synes at understøtte, at ejendommens reelle værdi er en anden end den værdi, der er fastsat ved ejendomsvurderingen. Herefter vil Skattestyrelsen i det konkrete tilfælde kunne anfægte den valgte overdragelsessum.

Efter Skattestyrelsens opfattelse vil parterne i de tilfælde, hvor der for nyligt er blevet gennemført en handel mellem uafhængige parter til en højere værdi, fx kunne afskære parterne fra at kunne anvende +/- 15 %’s reglen, jf. SKM2018.551.LSR. Denne opfattelse afprøves snarligt ved domstolene.

I det nævnte udkast til styresignal har Skattestyrelsen forsøgt at skærpe en række af de forhold, der skal anses for at udgøre ”særlige omstændigheder” og derved anlægge en meget bred fortolkning af begrebet. Udkast til styresignal har mødt massiv modstand og er endnu ikke offentliggjort (og bliver det heller ikke i den nuværende udformning), men ikke desto mindre administrerer skattemyndighederne i nogen tilfælde stadig efter styresignalet, som om det var offentliggjort og udtryk for gældende praksis. Der er derfor en risiko for, at muligheden for fremadrettet at anvende +/- 15 % og +/- 20 %’s reglen, vil blive markant begrænset.

Indtil videre har Landsskatteretten givet skatteyder medhold i en lang række sager, og senest har Højesteret den 26. april 2021 afgjort, at det forhold at en offentlig ejendomsvurdering er for lav, i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet, ikke i sig selv udgør en særlig omstændighed, der medfører at +/- 15 %’s reglen ikke kan finde anvendelse. Det er således skatteforvaltningen – og ikke skatteyder – der må bære risikoen herfor. Dele af de såkaldte holdepunkter i udkast til styresignal er dermed definitivt ikke relevante efter Højesterets afgørelse.

EY’s konklusion

Skattestyrelsen opretholder en meget restriktiv fortolkning af mulighederne for anvendelsen af +/- 15 %’s reglen og +/- 20 %’s reglen. Denne fortolkning ser dog indtil videre ikke ud til at have afsmittende effekt på hverken administrativ praksis eller domstolspraksis, og Landsskatteretten og Domstolene synes i en lang række situationer at være på skatteyders side. Hvis man opfylder de almindelige betingelser, er det derfor som udgangspunkt fortsat muligt at anvende +/- 15 %’s reglen og senere +/- 20 %’s reglen.

Hvorvidt skattemyndighederne efter Højesterets afgørelse af 26. april 2021 ændrer deres administrative praksis må de kommende måneder vise.

Om den nye +/- 20 %’s regel udgør en ulempe for den enkelte, afhænger naturligvis af ejendommens nuværende vurdering, og om der foreligger særlige omstændigheder. Hvis ens ejendom i forvejen har en ejendomsvurdering, der svarer til den pris, man forventer at ville kunne få for ejendommen i det fri marked, vil det, modsat ovennævnte, kunne være en fordel at vente til man har modtaget en ny ejendomsvurdering.

Som nævnt indledningsvis kan muligheden for familieoverdragelse efter +/- 15 % reglen forsvinde over natten, og EY anbefaler mulighederne vurderes hurtigst muligt, hvis man er i besiddelse af en relevant fast ejendom ift. +/- 15 % reglen.

Læs flere artikler med fokus på familievirksomhed

Andre relevante artikler

    Kontakt

    Er du interesseret i vores ydelser? Vil du lave en forespørgsel? Kontakt os via nedenstående formular og vi vender tilbage så snart vi kan. Du kan også kontakte et lokalt kontor.

    html_class="cf7-form"]

    Vil du have hjælp?

    Hvordan kan du udvikle din virksomhed?

    Vi har lang erfaring med de udfordringer, som du og din virksomhed står overfor - uanset om der er tale om revision, regnskab, skat eller anden rådgivning.