Fremdrift

Indtast dit søgeord

Værdiansættelse af fast ejendom ved generationsskifte – konsekvens af ny ejendomsvurderingslov

Værdiansættelse af fast ejendom ved generationsskifte – konsekvens af ny ejendomsvurderingslov

20. september 2018

Da vi står overfor nye ejendomsvurderinger efter ny ejendomsvurderingslov bør ejendomsbesiddere overveje konsekvenserne i forhold til et planlagt eller fremtidigt generationsskifte.

Det er helt centralt at foretage en vurdering af, om der bør generationsskiftes allerede nu eller afventes. Det er relevant på alt fra forældrekøbslejligheder og sommerhuse til ejendomsvirksomheder drevet i personligt regi og ejendomsselskaber.

Status

Der er i forvejen ikke særlig gode muligheder for generationsskifte af ejendomme, da ejendomme ikke på samme vilkår som ”almindelige virksomheder” kan overdrages på skattemæssigt gunstige vilkår (dvs. almindelige virksomheder kan i de fleste tilfælde overdrages uden avancebeskatning).

Stiger de offentlige ejendomsvurderinger, bliver de modeller, vi har i dag for generationsskifte af ejendomme endda mindre attraktive, f.eks. 15 % reglen ved overdragelse indenfor familiekredsen. Den nuværende regel, hvorefter en ejendom kan overdrages indenfor familien til den offentlige vurdering +/- 15 % ændres til en +/- 20 % regel, senest når de nye vurderinger efter den nye lov foreligger.

Der har den seneste tid været fornyet fokus på generationsskifte af fast ejendom, herunder ejendomsvirksomhed drevet i selskabsform. Derudover er retsområdet i forvejen præget af en del uklarheder – både med hensyn til selve værdiansættelsen og SKATs adgang til efterfølgende at korrigere denne – spiller det også ind, at den nye ejendomsvurderingslov formelt trådte i kraft den 1. januar 2018, og de første vurderinger efter den nye lov udsendes 2. kvartal 2019.

Med den nye ejendomsvurderingslov forventes ejendomsvurderingerne at stige i de fleste af landets store byer. I dag vurderes ejerboliger til prisniveau i 2011 og erhverv til prisniveau i 2012. Alene af denne grund kan der forventes massive stigninger i ejendomsværdi bl.a. på ejerlejligheder og boligejendomme i de store byer.

Da de offentlige ejendomsvurderinger både danner udgangspunkt for den værdi, der kan overdrages til mellem interesseforbundne parter, og samtidig udgør den værdi, man beregner en eventuel gave-/boafgift af, risikerer et generationsskifte af fast ejendom eller ejendomsvirksomhed nemt at blive fordyret, hvis ikke der handles, inden der offentliggøres ejendomsvurderinger efter den nye lov. I skrivende stund forventes ejendomsvurderingen udsendt 2. kvartal 2019 for ejerboliger (max 2 boligenheder), og 2. kvartal 2020 for øvrige ejendomme herunder erhvervsejendomme.

Hvilken værdi kan der overdrages til?

Ved overdragelse af fast ejendom mellem uafhængige parter med modstående interesser er der en formodning om, at den aftalte pris er et udtryk for ejendommens markedsværdi. Altså, en almindelig handel mellem to for hinanden uafhængige parter, der hver især har interesse i at ”presse handelsprisen” i hver sin retning.

Handles der mellem interesseforbundne parter, er der risiko for, at interessefælleskabet kan medføre en handelspris, som ikke er udtryk for en reel markedsværdi. Lovgivning og praksis har fastsat en række retningslinjer, der danner rammen om prisfastsættelsen, når denne foregår mellem interesseforbundne parter.

Grundlaget for SKATs vejledende værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem nærtstående parter afhænger overordnet af hvilken personkreds, der overdrages til:

  1. Personer inden for gave- og boafgiftskredsen:
    Værdiansættelsescirkulæret fra 1982, som finder anvendelse på overdragelser mellem fysiske personer indenfor gaveafgiftskredsen (typisk mellem forældre og børn).
  2. Andre interesseforbundne parter:
    SKATs Juridiske Vejledning, afsnit C.B.3.5.4.3. (tidl. TSS-cirkulære 2000-5), som finder anvendelse på overdragelser uden for Værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Typisk overdragelse mellem hovedaktionær og selskab, ejendomsselskaber og mellem koncernselskaber

 

Overdragelser inden for familiekredsen i gavesituationer (værdiansættelsescirkulæret fra 1982) kan som udgangspunkt ske til en pris, som ligger inden for marginen af +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at Skattestyrelsen kan korrigere prisen efterfølgende. Det er en mangeårig praksis, der giver sikker-hed for anvendelse af +/- 15 % reglen.

I visse situationer er der dog ikke mulighed for at støtte ret på +/- 15 %. F.eks. ved faktiske eller retlige ændringer siden sidste ejendomsvurdering eller ved såkaldte ”særlige omstændigheder”. Sidstnævnte giver i dag – på baggrund af domstolspraksis – anledning til en del drøftelser omkring, hvornår der så foreligger ”særlige omstændigheder” ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Skatteministeren har meddelt, at der vil blive udsendt et såkaldt Styresignal fra Skattestyrelsen med en nærmere afgrænsning af, hvornår der foreligger sådanne ”særlige omstændigheder”. Dette er ikke offentliggjort endnu.

Reglen om, at fast ejendom inden for familiekredsen kan overdrages til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, udvides til et spænd på +/- 20 %. Det nye spænd får formentlig først virkning, når de nye vurderinger efter ny lov er udsendt. For at sikre en korrekt implementering af udvidelsen af marginen, har Skatteministeren anført, at der vil blive udarbejdet et ændringscirkulære til værdiansættelsescirkulæret fra 1982.

Det er dog væsentligt at bemærke, at selvom spændet udvides til +/- 20 %, betyder det stadig, at for ejendomme, hvor ejendomsvurderingen stiger mere en 5 procentpoint, vil generationsskifte alt andet lige blive dyrere at gennemføre.

Medfører de nye ejendomsvurderinger – som forventet på en række typer ejendomme- en markant stigning i ejendomsvurderingerne, vil et generationsskifte blive tilsvarende dyrere i skat, afgift og finansiering.

Konklusion og timing

De forestående nye ejendomsvurderinger forventes at få væsentlig betydning for, til hvilken værdi interesseforbundne parter kan overdrage ejendomme/ejendomsvirksomhed uden at blive korrigeret af SKAT.

Det forhold, at forsigtighedsprincippet udvides fra et 15 %-spænd til et 20 %-spænd, er næppe nok til at modsvare de stigninger i vurderingerne, vi må forvente som følge af det nye vurderingssystem på en række typer af ejendomme. Hertil kommer, at grænsen for, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”, som giver SKAT adgang til at korrigere en handelspris, er blevet betydeligt udvidet i praksis inden for de seneste år. Vi afventer med spænding på ovennævnte Styresignal, der skal afgrænse særlige omstændigheder.

Det er vores vurdering, at et generationsskifte af ejendomme/ejendomsvirksomhed i mange tilfælde bør overvejes, inden de nye offentlige ejendomsvurderinger offentliggøres i 2019 og 2020 – også selvom et reelt ejerskifte ikke anses for aktuel på nuværende tidspunkt. Det kan som nævnt være alt fra forældrekøb til investeringsejendomme.

Særligt henset til den uklarhed, der eksisterer inden for ejendomsvurderingsområdet, anbefales det at søge professionel rådgivning, som kan hjælpe med at planlægge en individuel generationsskiftemodel ud fra de konkrete behov og omstændigheder.

Artikler

Kontakt

Er du interesseret i vores ydelser? Vil du lave en forespørgsel? Kontakt os via nedenstående formular og vi vender tilbage så snart vi kan. Du kan også kontakte et lokalt kontor.

Abonner på EY's nyhedsbreve

EY udgiver en række nyhedsbreve, der er relevante for små og mellemstore virksomheder. Nyhedsbrevene er gratis og indeholder korte artikler, der beskriver aktuelle lovkrav og udfordringer, samt fakta og inspiration til virksomhedsejere, direktører, økonomichefer m.fl. Du tilmelder dig via nedenstående link.

Få nyheder fra EY

Vil du have hjælp?

Hvordan kan du udvikle din virksomhed?

Vi har lang erfaring med de udfordringer, som du og din virksomhed står overfor - uanset om der er tale om revision, regnskab, skat eller anden rådgivning.